Wer eine abbezahlte Immobilie besitzt, sitzt auf einem erheblichen Vermögenswert, kommt aber oft nicht ohne Weiteres an das gebundene Kapital heran. Rentner mit einem Haus im Wert von 400.000 Euro, aber einer monatlichen Rente von 1.400 Euro kennen dieses Ungleichgewicht. Der Hausteilverkauf ist eine Möglichkeit, diese Lücke zu schließen, ohne ausziehen zu müssen. Wie das Modell funktioniert, was es kostet und wann es sich lohnt, lässt sich 2026 klarer beurteilen als noch vor ein paar Jahren.
Das Grundprinzip: Kapital freisetzen ohne Umzug
Beim Hausteilverkauf veräußert der Eigentümer einen Anteil seiner Immobilie, typischerweise zwischen 10 und 50 Prozent, an einen Investor oder ein spezialisiertes Unternehmen. Im Gegenzug erhält er eine Einmalzahlung. Das Besondere: Er bleibt im Haus wohnen, zahlt aber ab sofort ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Dieses Entgelt liegt je nach Anbieter zwischen 2,9 und 4,5 Prozent des erhaltenen Kaufpreises pro Jahr.
Ein konkretes Beispiel: Eigentümer verkauft 20 Prozent eines Hauses mit aktuellem Marktwert 500.000 Euro. Das entspricht einem Anteilswert von 100.000 Euro. Bei einem monatlichen Nutzungsentgelt von 3,5 Prozent jährlich zahlt er rund 292 Euro pro Monat. Er erhält die 100.000 Euro sofort, bleibt Bewohner und trägt weiterhin laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung.
Unterschiede zum Rückwärtshypothekenmodell
Viele Eigentümer verwechseln den Hausteilverkauf mit einer Umkehrhypothek oder einem Leibrentenmodell. Die Unterschiede sind aber erheblich. Bei der Umkehrhypothek nimmt der Eigentümer einen Kredit gegen die Immobilie auf, der Zinsen akkumuliert und am Ende des Lebens oder bei Auszug vollständig zurückgezahlt werden muss. Beim Hausteilverkauf entsteht keine Schuld. Es wird ein echter Eigentumsanteil übertragen, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen.
Das hat Konsequenzen für die Erbfolge. Erben übernehmen das Haus mit dem bereits verkauften Anteil. Sie können die Immobilie zurückkaufen, müssen dann aber den zum Zeitpunkt des Rückkaufs gültigen Marktpreis zahlen, nicht den ursprünglichen Verkaufserlös. Bei steigenden Immobilienpreisen, wie sie in vielen deutschen Großstädten trotz der Marktkorrekturen der letzten Jahre weiterhin zu beobachten sind, kann das teuer werden.
Welche Anbieter und Modelle existieren 2026
Der Markt hat sich seit den frühen 2020er-Jahren deutlich professionalisiert. Neben spezialisierten Fintech-Unternehmen sind inzwischen auch einige regional tätige Immobilieninvestoren in das Segment eingestiegen. Wer sich informieren möchte, findet auf Vergleichsportalen wie dem Anbieter für den Hausteilverkauf eine strukturierte Übersicht über Konditionen und Anforderungen verschiedener Marktteilnehmer.
Die wesentlichen Unterschiede zwischen Anbietern liegen in drei Bereichen:
- Mindestimmobilienwert: Die meisten Anbieter setzen einen Marktwert von mindestens 200.000 Euro voraus, einige fordern 300.000 Euro.
- Maximaler Verkaufsanteil: Üblich sind 35 bis 50 Prozent, selten mehr, um das Wohnrecht nicht zu gefährden.
- Nutzungsentgelt-Entwicklung: Manche Verträge binden das Entgelt an den Verbraucherpreisindex, andere legen es fest. Das macht einen großen Unterschied über 10 oder 15 Jahre.
Steuerliche Behandlung und rechtliche Absicherung
Ein oft unterschätzter Aspekt ist die steuerliche Einordnung. Der Verkaufserlös aus dem Teilverkauf ist in der Regel steuerfrei, sofern die Immobilie selbst genutzt wird und die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen ist. Das gilt nach aktuellem Stand für die meisten Eigentümer, die ihr Haus bereits seit Jahrzehnten bewohnen.
Das Nutzungsentgelt hingegen kann steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn die Immobilie teilweise vermietet wird. Bei reiner Eigennutzung entfällt dieser Vorteil. Hier lohnt sich die Beratung durch einen Steuerberater, bevor man einen Vertrag unterzeichnet.
Rechtlich ist entscheidend, dass das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist. Ein schuldrechtlicher Vertrag allein reicht nicht aus. Nur eine dingliche Absicherung schützt den Eigentümer auch dann, wenn der Investor insolvent wird oder Anteile weiterverkauft. Seriöse Anbieter bieten das standardmäßig an. Wer einen Vertrag vorgelegt bekommt, in dem das Wohnrecht nur schuldrechtlich vereinbart ist, sollte ablehnen.
Für wen der Hausteilverkauf sinnvoll ist
Das Modell eignet sich nicht für jeden. Es ist vor allem dann eine Option, wenn folgende Bedingungen zutreffen:
- Die Immobilie ist weitgehend oder vollständig abbezahlt.
- Der Eigentümer möchte dauerhaft in der Immobilie wohnen bleiben.
- Es besteht kurzfristiger Liquiditätsbedarf, etwa für Umbaumaßnahmen, Pflegekosten oder eine größere Schenkung an Kinder.
- Eine klassische Kreditfinanzierung ist aus Altersgründen schwierig oder zu teuer.
Weniger geeignet ist der Hausteilverkauf, wenn ein Verkauf der gesamten Immobilie ohnehin mittelfristig geplant ist. In diesem Fall wäre ein vollständiger Verkauf kombiniert mit einem Mietvertrag oder einer alternativen Wohnlösung oft günstiger. Auch wer den Anteil seiner Erben maximieren möchte, sollte genau rechnen, da das Nutzungsentgelt über viele Jahre die Gesamtrendite des Modells erheblich beeinflusst.
Was 2026 anders ist als noch vor drei Jahren
Der Zinsanstieg der Jahre 2022 und 2023 hat das Nutzungsentgelt vieler Anbieter nach oben gedrückt. Wer 2020 noch 2,5 Prozent zahlte, zahlt heute im Marktdurchschnitt 3,5 bis 4 Prozent. Das verteuert das Modell spürbar. Gleichzeitig sind die regulatorischen Anforderungen gestiegen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht hat klarere Leitlinien für Anbieter veröffentlicht, was die Transparenz der Vertragsbedingungen verbessert hat.
Außerdem bieten inzwischen einzelne Anbieter hybride Modelle an, die Teilverkauf mit einer optionalen Leibrente kombinieren. Dabei wird der Einmalbetrag in eine monatliche Zahlung umgewandelt, was für Eigentümer attraktiv sein kann, die eine planbare Einkommensergänzung suchen statt einer einmaligen Liquiditätsspritze.
Wer diesen Weg ernsthaft in Betracht zieht, sollte mindestens drei Angebote einholen, einen unabhängigen Notar einschalten und die Vertragslaufzeit sowie Rückkaufoptionen genau prüfen. Der Hausteilverkauf ist kein Produkt, das man unter Zeitdruck abschließen sollte.
